Loyers impayés : comment s’en prémunir ?

La garantie loyer impayé

Vous avez soigneusement sélectionné votre locataire, mais malheureusement, même le meilleur des locataires peut se retrouver en situation d’impayé et cumuler les loyers de retard. La garantie loyer impayé vous permet alors de percevoir tout de même vos revenus locatifs.  

Garantie Loyer impayé : comment ça marche ?

La Garantie Loyer Impayé, souscrite par le bailleur, a pour rôle de couvrir le risque de défaillance du locataire, qu’il s’agisse de loyers impayés, de dégradations locatives ou encore de frais de justice engendrés par une procédure de recouvrement. L’offre de Garantie Loyers Impayés Orpi est effective dès le premier loyer impayé, et assortie d’un versement à date fixe. De plus, elle est sans condition de revenus pour le locataire. 

À noter : le bailleur qui a souscrit une garantie loyers impayés ne peut exiger de cautionnement.

Garantie Loyers impayés Orpi : quels avantages ?

La garantie loyers impayés Orpi présente plusieurs avantages :

• Une prise en charge des loyers, charges et taxes locatives à hauteur de 90 000 euros, sans limitation de durée ;
• Une prise en charge des dégradations locatives à hauteur de 10 000 euros ;
• Une prise en charge des frais de procédure et de justice liés au règlement du litige avec le locataire.

La garantie Visale

Proposée par Action Logement, la garantie Visale est un contrat de cautionnement mis en place à l’initiative du locataire et proposé au propriétaire. Ce dernier doit le valider avant la signature du bail. La garantie Visale n’est pas cumulable avec une garantie loyers impayés. Pour pouvoir la mettre en place, plusieurs conditions doivent être réunies, relatives à la situation du locataire et à ses revenus, relatives au logement ainsi qu’au bail de location.

La garantie Visale : quelles sont les conditions à remplir ?

Pour pouvoir prétendre à la garantie Visale, le logement doit être situé en France, appartenir au parc locatif privé et constituer la résidence principale du locataire. Le locataire doit lui aussi répondre à des critères d’éligibilité :

• De 18 à 30 ans, sans condition de situation, le locataire peut être étudiant, alternant ou professionnel ; 
• Âgé du plus de 30 ans, le locataire est salarié du secteur privé et accède à un logement dans les 6 mois de sa prise de poste ;
• La signature d’un bail mobilité permet d’accéder à la garantie Visale sans autre condition de situation ou de revenu ;
• Les ménages suivis par un organisme d’intermédiation agréé sont éligibles à la garantie Visale sans condition de situation ;

Garantie Visale : les conditions liées au bail 

Quelques précautions sont à prendre au moment de la souscription de la garantie Visale, concernant le bail et le loyer :

• Le bail ne doit pas être conclu entre membres d’une même famille ;
• Il doit répondre à la réglementation imposée par la loi du 6 juillet 1989 ;
• Conformément à l’article 24 de cette même loi, il doit impérativement comporter une clause résolutoire, qui permet au propriétaire de mettre fin au bail en cas de manquement grave du locataire ;
• Le loyer charges comprises ne peut excéder 1 300 euros en Province et 1 500 euros à Paris ;
• Le montant du loyer ne doit pas dépasser 50 % des revenus du locataire ;
• Pour les étudiants et alternants de moins de 30 ans, la garantie Visale est accordée sans condition de ressources jusqu’à 600 euros de loyer.  

Loyers impayés : les recours possibles

Le locataire doit « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus », comme stipulé dans l’article 7a de la Loi du 6 Juillet 1989. En cas d’impayé, le propriétaire commence par faire jouer les garanties souscrites à sa disposition. Une fois ces recours épuisés, il peut entamer une procédure de résiliation du bail, soit par le biais de la clause résolutoire, soit par voie judiciaire.

Loyers impayés : quand agir ? 

Dès le premier mois de loyer impayé, le propriétaire doit réagir en utilisant les moyens prévus à la signature du bail. Il peut donc soit se tourner vers le garant du locataire ou se manifester auprès d’Action Logement pour la garantie Visale ou faire jouer sa garantie loyer impayé. Si la situation n’est pas rétablie au terme des garanties mises en œuvre, le propriétaire doit lancer une procédure de résiliation du bail.

Loyers impayés : Prévenir la CAF ou la MSA

Si des aides au logement sont versées directement au bailleur par la CAF ou la MSA, celui-ci doit obligatoirement avertir l’organisme du non-paiement des loyers dans les deux mois. À défaut, le propriétaire pourrait se voir réclamer le remboursement des allocations perçues. Les aides sont suspendues après une période conservatoire de 6 mois, et elles sont maintenues si le locataire reprend le paiement des loyers durant ce laps de temps.

Loyers impayés : résiliation du bail par le biais de la clause résolutoire

Pour faire jouer la clause résolutoire contenue dans le bail :

• Le propriétaire fait d’abord appel à un huissier de justice qui délivre un commandement de payer au locataire défaillant et informe le garant s’il y en a un ;
• Deux mois après le commandement de payer, si le locataire n’a pas régularisé la situation, le propriétaire peut poursuivre la procédure de résiliation du bail ;
• À sa demande, l’huissier signifie au locataire une assignation en référé visant la clause résolutoire ; 
• Le juge rend sa décision environ 2 mois après l’audience par le biais d’une ordonnance de référé. Il est à noter qu’il peut accorder au locataire un délai de paiement de 3 mois à 3 ans ; 
• Il peut également suspendre la clause résolutoire s’il existe un plan d’apurement. Mais en cas de non-respect du plan, le propriétaire peut de nouveau faire intervenir l’huissier, qui délivre alors au locataire un commandement de quitter les lieux. 

Loyers impayés : résiliation judiciaire du bail

La résiliation judiciaire du bail est nécessaire lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire. Elle est prononcée par le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire, seul habilité à déterminer s’il y a manquement du locataire à son obligation. C’est donc un jugement et non une ordonnance en référé qui prononce la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire.
 

Loyers impayés : l’expulsion 

Le locataire est donc informé par voie d’huissier de son obligation de quitter le logement. Deux mois plus tard, si le locataire occupe encore les lieux, l’huissier délivre une Tentative d’expulsion et procède à une Réquisition de la Force Publique auprès du préfet. À la suite de cette démarche, le propriétaire doit attendre de recevoir de la Préfecture le Concours de la Force Publique. 

L’expulsion pour loyers impayés : la trêve hivernale

Les actes d’huissier peuvent être délivrés à n’importe quel moment de l’année. Cependant, la trêve hivernale interdit l’expulsion effective du locataire du 1^er novembre au 31 mars. Le propriétaire ne recevra donc pas le Concours de la Force Publique durant cette période. Cependant, si l’impayé survient pendant la trêve hivernale, le propriétaire doit réagir sans en attendre la fin. De la même façon, la trêve hivernale ne suspend pas le règlement du loyer d’un locataire en attente d’expulsion. 

Le propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ?

Seul le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion d’un locataire. Et même muni d’une telle décision de justice, le propriétaire ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion du locataire. Il s’exposerait en effet à de lourdes sanctions, pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende, selon l’article 226-4-2 du Code Pénal. Une fois le Concours de la Force Publique délivré par la préfecture, seul l’huissier accompagné des Forces de l’Ordre et d’un serrurier peut procéder à l’expulsion effective.
 

À retenir : 

• L’impayé de loyer est avéré dès que le locataire doit 1 mois de loyer complet ;
• La garantie Loyers Impayés et la Garantie Visale constituent deux protections efficaces pour le bailleur ;
• La résiliation du bail est prononcée par le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire ;
• L’expulsion peut être prononcée durant la trêve hivernale mais ne peut être effective qu’en dehors de cette période ; 
• Même s’il est muni d’une décision de justice, le propriétaire ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion des locataires.